스트레스DSR 2단계를 24년 9월 1일부터 시행하기로 금융위원회에서 발표하였습니다. 이 포스팅에서는 스트레스DSR 2단계의 내용과 변경된 내용 및 대출한도를 알아보고 좀 더 유리한 대출방법에 대해 알아보겠습니다. 그리고 계산기를 이용하여 본인의 대출 한도를 확인해 보시기 바랍니다.
스트레스DSR 2단계란 무엇인가?
스트레스DSR 2단계란 무엇이지 알아볼까요? DSR(Debt Service Ratio)은 “총부채원리금상환비율”을 뜻하며, 연소득에 대비해서 1년동안 갚는 원금과 이자를 합한 금액을 말합니다. 그럼 스트레스DSR이란 현재 변동금리 대출을 이용하는 차주가 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 상승할 가능성 등을 감안하여 산정 시 일정수준의 스트레스 금리를 부과하는 제도로 최근 2단계를 시행하기로 발표하였습니다.
스트레스DSR 2단계 도입 배경
정부에서는 2024년 2월 스트레스DSR 1단계를 도입하여 기본 스트레스 금리인 1.5%에서 25%를 가산하여 현재는 은행권은 DSR 40%, 비은행권은 50%가 적용되고 있습니다. 예를 들면 연봉 5천만원이라고 가정했을 때 은행권에서 대출을 받을 경우 연봉의 40%인 2000만원 이상은 원리금으로 상환할 수 없다는 것입니다.
이에 대하여 2단계는 올해 7월부터 시행하기로 하였으나, 2개월 연기되어 9월로 연기하였습니다. 연기되었던 가장 큰 이유는 자영업자를 중심으로 한 경기 둔화 우려 때문이었습니다. 여기에 일부 지방 사업장을 중심으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 경착륙 우려가 커진다는 점이 고려되었기 때문입니다. 당시 금융위원회에서는 이를 시행함으로써 2금융권 주택담보대출(주담대)을 사용중인 차주의 경우 대출이 약 15% 정도로 분석되어 서민 자영업자의 어려움을 해소하기 위한 ‘범정부적 자영업자 지원대책이 논의되는 상황이 발생할 가능성으로 시행을 늦췄다고 밝혔던 바 있습니다. 이번 방안의 주 목적은 정부와 금융권이 가계부채에 대해 경각심을 가지기 위해 관리하기로 결정된 방침입니다.
스트레스DSR 2단계 시행 및 변경 내용
- 적용 대상: 은행권 주담대와 신용대출, 2금융권 주담대에 적용됩니다. 1단계에서는 주담대 에서만 국한되었다면 2단계에서는 은행권은 주담대와 신용대출이 포함되며, 2금융권은 주담대가 적용됩니다. 앞으로 2025년도에 시행될 3단계에서는 모든 금융권에서 주담대와 신용대출 외 모든 대출이 적용 받게 됩니다.
- 기본 스트레스 금리 : 비수도권은 0.75%p이며, 수도권(서울·경기·인천지역)에 대해서는 1.20%p로 상향 적용됩니다.
- 목적: 정부와 금융권이 가계부채에 대해 경각심을 가지기 위해 관리하기로 결정된 방침입니다. 가계대출 차주의 산정 시 미래 금리변동 위험을 반영하기 위해 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 제도입니다.
- 적용 예외: 8월 31일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매계약이 체결된 일반 주담대는 종전 규정(1단계 )이 적용됩니다.
스트레스DSR 2단계 대출 한도 변화
은행권 주담대 외에 다른 대출이 없다는 전제하에 산출된 한도이며, 있는 경우에는 한도가 달라질 수 있습니다. 소득 5천만원에 이자 4.5%, 30년 만기라고 가정했을 경우에 2단계 도입 후 한도는 어떻게 변화되는지 알아보겠습니다.
변동금리 한도
1단계 3억1천5백만원-> 2단계 수도권 2억8천7백만원, 비수도권 3억2백만원으로 축소
혼합형(5년)한도
1단계 3억2천만원->2단계 수도권은 3억3백만원, 비수도권은 3억1천2백만원으로 축소
주기형(5년)한도
1단계 3억2천5백만원->2단계 수도권은 3억1천5백만원, 비수도권 3억2천만원으로 축소
은행권 내부 관리목적의 DSR 산출
1.적용범위
9월부터 신규로 취급하는 모든 가계대출에 대해서는 예외 없이 산출 적용합니다. 다만, 현재 적용대지 않는 대출은 계속해서 산출하지 않는다고 합니다. 예를 들면, 보금자리론, 디딤돌 등의 정책 모기지, 중도금이나 이주비 대출, 전세대출, 1억원 이하의 대출이 이에 포함됩니다.
2.기대효과
이를 통해 대출 종류, 지역, 차주 소득 등 다양한 분류에 따른 정보를 상시 파악할 수 있게 되어, 은행권 스스로 보다 정교한 맞춤형 가계부채 관리계획을 수립할 수 있을 것으로 기대됩니다.
3.금융당국(은행)의 계획
2025년부터는 은행 별 가계대출 관리 경영계획 수립 시 관리계획도 포함하여 제출 하도록 하고, 은행권의 관리실태를 지속 점검할 계획입니다. 추가조치 검토 및 단계적 시행할 예정입니다.
4.추가조치 검토
가계부채 증가 추이, 부동산 시장 상황 등을 고려하여 필요한 경우 추가조치를 단계적으로 시행할 계획입니다. 이번 정책마련 회의 당시 적용 범위 확대, 은행권 주담대에 대한 위험가중치 상향 등 다양한 정책 방안들이 논의가 되었습니다. 앞으로 금융당국은 서민과 취약계층 등 실수요자에 미치는 영향 뿐만 아니라, 금융회사의 건전성 등에 대한 영향 등을 다각도로 분석하여 시행 시기와 강도를 검토할 예정이라고 합니다.
스트레스DSR 2단계 유용한 대출 방법
1. 전문가들은 높은 한도가 필요한 실수요자라면 최대한 빨리 이 규제에서 한도를 많이 차지하는 신용대출을 먼저 정리해야 한다고 조언했습니다. 올 하반기 한 차례의 기준금리 인하를 예상하는 만큼 여유자금 상황에 따라 ‘변동형’이나 ‘고정형·주기형’ 등을 선택해야 합니다. 이번 시행은 차주의 소득과 함께 미래 금리 가정까지 대출 금리와 한도에 녹이겠다는 게 중요한 부분입니다. 더 강력 해져도 핵심은 ‘한도’, ‘여유자금’ 그리고 ‘금리’, ‘만기’입니다. 시장금리 변동성이 있는 한 앞으로 대출에서 선택의 폭을 넓히기 위한 계획을 짜야 한다는 게 전문가들의 공통된 의견입니다.
2. 변동금리 대출은 이번 스트레스 DSR 2단계 적용으로 대출 한도가 낮아지지만 고정금리 대출은 이를 적용하지 않아 대출 한도를 유지할 수 있습니다. 그러나 일각에서는 하반기 금리인하가 예상되고 있어 현재 고정금리 이율이 낮지만 금리 인하 조건이 형성된 상황인 점을 고려하면 변동금리가 유리한 상황이 될 수도 있습니다.
3. 부채의 종류에 따라 한도가 변하는 상황에선 신용대출 잔액을 정리하는 게 도움이 됩니다. 신용대출을 스트레스DSR에서 제외되려면 1억원을 넘지 않는 것이 좋습니다.
4. 정책대출상품 역시 제외 대상이라 해당 대출을 받을 수 있는 자격이 된다면 최대한 이용하는 것도 도움이 됩니다. 한도를 최대한 넓혔다면 ‘금리’와 ‘만기’는 상황에 따라 선택할 수 있습니다. 여유자금이 있다면 ‘변동금리’가 유리할 수 있고 ‘고정금리형 상품’으로 만기를 길게 가져가 더 높은 한도를 유지하는 게 유리할 수도 있습니다.
5. 하반기 ‘금리 인하’ 기대감이 높은 상황이기 때문에 기준금리를 한차례 내리더라도 대출 시장에서 중 금리 이상의 금리 상황은 한동안 지속할 것으로 예상됩니다. 따라서 여유자금이 있어 금리가 우선인 차주라면 변동금리를, 한도가 먼저라면 총대출기간과 상환액을 따져 고정금리를 선택하되 만기구조를 길게 가져가는 것도 방법이 될 수 있습니다.
6. 대출계획에 부동산 수요를 꼭 추가해야 합니다. 이유는 단순히 대출에만 몰두하다 보면 본말이 전도된 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 현재 국내 부동산은 서울 등 가격과 입지 경쟁력을 갖춘 곳에만 수요가 몰리는 ‘초 양극화’ 현상을 빚고 있습니다. 그렇기 때문에 금리한도만 본다면 2단계 시행 전 빨리 대출을 실행하는 것이 도움이 될 것 같지만, 실수요자라면 주택수요를 꼭 분석한 이후에 대출 계획을 세우는 것이 좋습니다.
스트레스DSR 2단계 계산기
본인의 연봉에 대비하여 대출한도가 궁금하시면 아래 링크로 가셔서 계산해 보시기 바랍니다.
마치며
이번 포스팅에서는 스트레스DSR 2단계 정책과 관련하여 도입배경과 변경내용. 대출한도변화, 그리고 대출시 유용한 대출방법에 대해 알아보았습니다. 그리고 대출한도 계산기를 이용하여 본인의 대출한도를 확인해 보시고, 현명한 대출 계획을 세우시는데 도움이 되시기를 바랍니다.
