법원경매에 발 들인지 얼마 안 된 경매초보입니다. 이번 글은 대구 지방법원 두 번째 경매후기를 공유드리려고 합니다. 비록 결과는 아쉬웠지만, 그만큼 배운 것도 많았던 하루였습니다. 이 글을 보시는 분들도 꼭 참고하시기를 바라고 도전하시기를 바라는 마음으로 작성하였습니다.
도전 물건은 대구 아파트
✅입찰가 조사
이번에 경매후기를 알려드릴 물건은 대구 북구에 위치한 아파트경매였습니다. 정보지에 보니 최근 이 지역 경매 낙찰률이 평균 81% 정도라, 이 정도 선에서 입찰가를 작성하면 되겠지라고 생각했어요. 그런데 주변 아파트들은 제가 관심 가진 물건보다 시세가 3천~4천만 원이나 높았습니다.
✅입찰가 설정
물론 비용감안하여 나름 계산도 하였습니다. ‘이 정도면 나만 조금 더 높게 쓰면 낙찰 받을 수 있지 않을까?’ 라는 희망 섞인 계산을 했고, 그래서 주변 낙찰가보다 조금 더 높게 입찰가를 설정했습니다.
경매초보의 입찰 준비
이번에는 전날 밤 입찰서 작성하였습니다. 지난 첫 도전 때는 현장에서 입찰서를 쓰느라 손은 떨리고, 마음은 급하고, 실수도 많았어요. 그래서 보증금을 잘못 적는 바람에 입찰가는 낙찰가이었지만 낙찰불허가물건이 되어었죠. 그래서 이번에는 전날 밤에 입찰서를 미리 작성해뒀습니다.
하지만… 이번에는 전날 시간이 없어서 아침 일찍 기차를 타고 대구로 갔어요. 그리고 대구지방법원 근처의 은행으로 가서 보증금은 당일 아침에 준비했어요. 한번 도전한 자의 여유였을까요..은행 문이 열자마자 달려가서 번호표 뽑고, 수표로 보증금을 찾아서 법원으로 직행했습니다. 10시까지 법정에 도착해야 하기에 진짜 시간과의 전쟁이었습니다.
경매자금 상담
다행히 9시 50분경 도착해서 입찰 대기하면서 복도에 앉아 있는데, 어떤 상담자분이 명함을 주시더라구요. 그래서 잠깐 대화를 나눠봤습니다.
✅경매자금
“경락대출 최대 얼마까지 받을 수 있나요?” 라고 여쭤봤더니, 곧바로 질문이 돌아왔습니다.
“지금 소유한 집 있으세요?”라고 물으셔서 “네, 현재 거주 중인 주택이 하나 있어요.”라고 하니,
“그 집에 대출 있으세요?” 라고 물으셨고, 다시 저는 “네, 있습니다.”라고 했습니다.
“그럼 이번 많이 받기 어려우실 거예요. 60% 이상은 힘들 수 있어요.”라고 말씀하시는데 청천벽력이 떨어지는 것 같았습니다. 왜냐하면 저는 이번 경매물건에 대해 40%를 마련할 자금이 부족했기 때문입니다.
📌그러나 제가 공부할 때는 기존 주택과 경락대출은 DSR과 상관이 없기 때문에 기존 주택에 대출이 있고 없고는 관계가 없다고 들었습니다. 감정가의 60%와 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 가능하다고 알고 있어요. 하지만 거래 금융처가 어딘지에 따라 조금씩 차이는 있을 것 같습니다.
✅대출 계획
‘혹시 신탁대출은 안 될까요?’ 하고 다시 여쭤봤지만, 기존 담보대출이 있는 상태에서는 어렵다고 하시더라구요.
잠깐의 이 대화에서 저는 절실히 깨달았어요.
“입찰가만큼 중요한 게 자금 계획이다.” 사실 이번에 자금에 대한 계획은 없었기 때문입니다.
결과 발표… 경매패찰
그리고 마침내 결과 발표 시간.
긴장감은 여전했고, 내심 기대도 조금 했지만… 결과는 패찰. 그것도 2순위도 아니었어요.제가 쓴 금액보다 훨씬 높게 써낸 분이 낙찰 받으셨더라구요. 현장에서 ‘허무하다’는 생각밖에 안 떠올랐어요.
왜 또 떨어졌을까? 돌아보며 느낀 점
이번 도전은 첫 번째보다 분명 준비를 더 했지만, 여전히 부족한 점이 많았어요.
1️⃣입찰서 미리 준비한 건 정말 잘한 일인것 같다.
2️⃣보증금 준비를 또 당일에 한 건 반성한다.
3️⃣입찰가 산정은 아직 감이 없다.
4️⃣대출 조건은 정말 사전에 철저히 체크해야 한다.
사실 낙찰받는 것도 중요하지만, 자금 계획이 제대로 안 되면 낙찰 받고도 발만 동동 구를 수 있겠구나 싶었어요.
이번 도전에서의 교훈
1️⃣무턱대고 입찰가를 올리기 전에 내 자금 상황 가능 한도부터 정확히 파악하자.
2️⃣경매는 운이 아니라, 철저한 준비와 전략의 싸움이다.
3️⃣실패는 성공을 위한 공부다.
4️⃣이번 패찰이 다음 낙찰로 가는 계기가 될 수도 있다.
앞으로의 계획
앞으로는 단순히 ‘이 정도면 낙찰되겠지’라는 감으로 입찰하지 않고, 자금 가능 금액, 세금, 명도비용까지 전체 자금 계획을 수립한 후에 입찰가를 정하려고 합니다.
부동산 경매는 생각보다 어렵고, 준비할 것도 많지만 그만큼 배울수록 실력이 쌓이고, 언젠가는 제 이름이 낙찰자에 찍힐 날이 오겠죠? 그날을 위해 오늘도 경험공부 추가합니다.
마무리하며…
비록 두 번째 도전도 패찰로 끝났지만, 오늘도 배운 게 정말 많았습니다. 이 경험들 하나하나가 언젠가 저를 ‘진짜 낙찰자’로 만들어 줄 거라 믿습니다. 읽어주신 분들도 경매 준비 중이시라면, 입찰가와 대출 계획 꼭! 같이 챙기시길 바랍니다.
