무주택자 다주택자 서울에 내집마련 할 수있는 현실적 방법

작성자:gyungiworld 마지막 수정일:

서울 주택가격이 급등하면서 정부에서는 여러 정책을 발표하지만 내집마련은 점점 멀어지고 있습니다. 서울 집값이 상상 이상으로 올랐지만, 무주택자나 다주택자도 매수할 수있는 기회와 제도도 분명히 존재합니다. 이 글에서는 현실적으로 주택을 매수할 수있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

무주택자가 서울주택을 마련하는 방법

서울 집값이 다시 뜁니다. 잠시 주춤하던 부동산 시장이 다시 들썩이자, 정부와 여당이 발 빠르게 대응에 나섰습니다. 그 중심에는 바로 실수요자가 있습니다. 특히 정부가 실수요자 보호에 집중하면서 청약 우대, 대출 지원, 공공주택 공급이 계속 강화되고 있습니다.

✅특별공급 청약 활용

일반청약보다 특별공급 청약제도를 적극 활용하시는 것이 좋습니다. 서울의 경우 공공분양 및 민간분양 아파트에서 일정 비율(30~85%)이 특별공급으로 배정됩니다.

무주택자 특별공급 청약

💡 사전청약제도를 활용하면 입주시점 전에 미리 청약 기회를 확보할 수 있어 경쟁을 피할 수 있어요.

✅공공분양 및 공공임대 주택 청약 노리기

정부는 2025년까지 25만 2,000호의 공공주택 공급을 예고했습니다. 서울의 역세권, 유휴 국공유지 등에서 공급이 집중될 예정입니다.

  • 공공분양은 시세보다 저렴한 가격에 내 집 마련 기회를 주고,
  • 공공임대는 저렴한 임대료로 거주하면서 분양 전환 기회를 가질 수도 있어요.

📌 LH 청약센터, 서울주택도시공사(SH) 사이트에 주기적으로 접속해서 일정을 확인하시길 권장드립니다.

✅생애최초 주택구입자금 대출 받기 (디딤돌 대출 등)

생애최초 주택 구입자라면 정부 보금자리론 또는 디딤돌 대출로 최대 5억 원 이하의 집에 대해 저금리 고정대출을 받을 수 있어요.

1. 디딤돌대출

  • 연 소득 7천만 원 이하 (신혼부부는 8천5백만 원 이하)
  • 금리: 연 2~3%대 고정
  • 최대 2억 원까지 대출 가능

2. 보금자리론 (특례보금자리 포함)

  • 주택가격 6억 원 이하 대상
  • 최대 3.6억~5억 원까지 대출
  • 고정금리로 안정성 확보

💡 주택가격, 소득 요건 충족 여부는 한국주택금융공사 홈페이지에서 미리 확인하시기 바랍니다.

✅청년·신혼 전세자금대출로 서울에 먼저 거주하기

바로 집을 사기 어렵다면, 저금리 전세자금대출을 활용해 서울에 먼저 들어오는 것도 전략입니다.

1. 청년 전세자금대출만 19~34세 무주택자

  • 보증금 최대 2억 원 / 금리 1.5~2%대

2. 신혼부부 전세자금대출

  • 결혼 7년 이내 / 부부합산 소득 7천만 원 이하
  • 최대 3억 원 / 금리 1.2~2.1%

💡이렇게 서울에 거주하며 청약가점도 높이고, 정보도 모을 수 있습니다.

✅청약가점제 올리는 팁

이 제도에서 무주택 기간, 부양가족 수, 통장 가입기간은 매우 중요합니다. 서울 인기지역은 대부분 청약가점제(84㎡ 이하 일반공급 시)로 진행되기 때문입니다.

무주택자 청약가점제 올리는 팁

📌 지금 주택이 없다면 하루라도 빨리 청약통장을 가입하고, 가점 계산기로 현재 점수를 체크해보시기 바랍니다.

✅리모델링이나 소형 아파트

서울 내 재건축·리모델링 ㅈ대상 아파트나 전용 59㎡ 이하 소형 평수는 상대적으로 가격 부담이 낮고, 신혼부부나 1인가구에게 실거주용으로 실속 있는 선택이 될 수 있습니다.

✅지금이 기회다

서울 집값이 올라갈수록 주택이 없는 사람들의 박탈감도 커질 수밖에 없습니다. 하지만 지금처럼 정부가 실수요자 위주의 정책을 펼치는 시기에는 오히려 기회가 될 수 있습니다.

  • 청약
  • 공공주택
  • 정책 대출
  • 주거 지원제도

이 네 가지를 잘 활용하면, 서울 내 실거주를 기반으로 점진적으로 내 집 마련에 성공할 수 있습니다.

다주택자가 서울주택을 마련하는 방법


서울은 규제 지역이 많고, 다주택자에 대한 세금, 대출 규제가 강력해서 집을 사기가 쉽지 않습니다. 하지만 완전히 불가능한 건 아닙니다. 이들도 전략만 잘 세우면 법 테두리 안에서 합법적으로 서울에 주택을 추가로 매입할 수 있습니다.

✅법인을 활용한 주택 매입

부동산 법인을 설립해 주택을 매입하는 방식을 사용하기도 합니다. 과거에는 절세 목적으로 많이 활용됐지만, 현재는 법인도 양도세 중과, 종부세 중과 대상이 됩니다.

📌 그래도 임대사업 목적이나 상업용 부동산 포함 건물 매입 등 특정 조건에서는 법인 활용이 여전히 유효할 수 있습니다. 단, 편법 증여나 명의신탁, 차명 보유는 불법이며 국세청 조사 대상이 될 수 있으니 절대 하지 말아야 할 것입니다.

✅상업용 주택 투자

서울의 오피스텔, 도시형생활주택, 상가주택 등은 주택 수에 포함되지 않는 경우가 많아 상대적으로 자유롭게 투자할 수 있습니다.

예를 들면 아래와 같습니다.

  • 오피스텔 중 주거용도 등록이 안 된 곳
  • 상가주택 중 상가 비율이 높은 복합건물

💡 다만 주거용 오피스텔로 임대할 경우 주택 수에 포함될 수 있으므로 임대 형태, 등기 방식, 면적 등을 꼼꼼히 따져야 합니다.

✅조정지역 외 비규제 구에서 매입

서울 전역이 현재 조정대상지역이긴 하지만, 투자 규제가 상대적으로 덜한 구역이 있습니다.
예를 들어, 종로·중구·은평·강북구 등은 거래량이 낮고 가격 상승률이 낮아 투자 규제의 사각지대가 될 수 있어요.

  • 실거주용으로 비조정지역이나 규제완화 구간을 선택하면 취득세 부담만 감수하고 매입 가능합니다.
  • 9억 이하 소형주택 또는 노후주택 위주로 매입하면 리스크 관리에 유리합니다.

✅상속·증여를 통한 취득 (취득세 유의)

직접 매입하지 않고 상속 또는 증여로 주택을 늘리는 전략도 많이 사용됩니다.

  • 부담부 증여: 대출을 안고 증여하면 양도세 절세가 가능합니다.
  • 10년 단위 증여 공제 한도 활용: 자녀에게 분할 증여하는 것입니다.
  • 상속: 갑작스러운 사망 대비, 사전 상속 설계가 필요합니다.

단, 증여 시 취득세는 3.5%~12%까지 중과, 그리고 증여세와 종부세도 고려해야 하니 세무사 상담 필수입니다.

✅실거주 목적 매입 후 장기보유

본인의 실거주 목적이라면 주택을 추가로 구입하는 게 가능합니다. 단, 세금 부담이 크기 때문에 장기보유하는 것으로 접근하는 것이 좋습니다.

다주택자 세금 내용

💡 이 경우 장기보유특별공제는 배제되지만, 10년 이상 보유하면서 정책 변화를 기다리는 방법도 있습니다.

📌반드시 고려해야 할 3가지

1. 자금출처 투명성

  • 현금 구입 시 국세청이 추적. 대출 불가 구간이 많아 자기자금 입증이 중요합니다.

2. 보유세와 취득세 시뮬레이션 필수

  • 종부세, 양도세, 취득세를 합산하면 3년 이상 손해일 수 있습니다.

3. 정책 변화에 민감하게 대응

  • 규제지역 해제, 세금 완화 시기를 전략적으로 활용해야 유리합니다.

마무리

서울 집값이 다시 불안한 흐름을 보이고 있는 지금, 정부의 대응은 정책 신호에 민감한 시장 참여자들에게 중요한 이정표가 될 수 있습니다. 이번 글에서는 서울에 주택을 마련할 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다.

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