양도소득세를 줄이기 위해 일명 ‘손피거래’를 부동산 시장에서 자주 볼 수 있습니다. 최근 양도세 계산법을 변경하며 이를 없애려는 정책으로 시장에 파장이 일어나고 있습니다. 이번 글에서는 변경내용과 계산방법, 다운계약시 불이익, 그리고 이를 대비할 수 있는 방안에 대해 알아보겠습니다.
손피거래란?
부동산 거래에서 부동산을 거래할 때 매도자(판매자)가 원래 구입했던 가격보다 낮은 가격으로 매도하는 거래를 말합니다. 즉, 매도자가 손해를 감수하고 거래하는 것을 의미합니다. 여기서 “손피”는 “손실을 피하다”의 약어로 사용되지만, 실제로는 손실을 피하지 못하고 손실을 감수한다는 뜻으로 쓰입니다. 이러한 거래 구조는 매도인 입장에서 세금 부담을 덜고 매매를 성사시키기 위한 전략으로 주로 사용되어 왔습니다.
손피거래가 발생하는 경우
1. 부동산 시장 하락기
- 부동산 가격이 하락하면서 매입가보다 낮은 금액에 매도해야 하는 경우입니다.
2. 자금 사정 악화
- 대출 상환, 급전 마련 등의 이유로 빠르게 현금을 확보해야 할 때입니다.
3. 수익 실패
- 기대했던 만큼의 수익이 나지 않거나 손실을 줄이기 위해 매도하는 경우입니다.
4. 지역 가치 하락
- 특정 지역의 인프라 부족, 학군 변화, 개발 계획 취소 등으로 부동산 가치가 떨어질 때 입니다.
손피 거래의 장단점
1. 매수자 입장
- 장점: 시세보다 낮은 가격에 부동산을 구입할 기회가 될 수 있습니다.
- 단점: 해당 부동산의 가치가 계속 하락할 가능성이 있습니다.
2. 매도자 입장
- 장점: 빠르게 매각하여 자금 확보할 수 있습니다.
- 단점: 경제적 손실 및 기회비용 발생할 수 있습니다.
3. 주의할 점
부동산 시장의 하락 신호일 수 있으므로, 거래 전에 해당 부동산의 시장 상황과 미래 가치를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.
양도소득세 계산 방법, 무엇이 달라졌나?
양도소득세란?
개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도(매도)함으로 인하여 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
이는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익에 대하여 일시에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 세금을 과세하지 않습니다.
현재 세율
아래는 세율을 나타낸 표입니다. 계산시 참고하시면 되겠습니다.
계산변경과 시기
기존 해석에서는 세금 부담 조건의 다운거래일 경우, 1회차 세금만 양도가액에 합산하여 계산했습니다. 이는 1990년 판례를 근거로 했는데, 당시에는 무한 반복 계산이 양도시기와 양도가액을 불명확하게 만들 수 있다는 이유에서 였습니다.
그러나 새로운 해석에서는 세금을 1회차로 한정하지 않고, ‘0원이 될 때까지’ N차 세금을 반복 계산한 금액을 모두 합산해야 한다고 규정했습니다. 이 변경은 2024년 11월 7일 이후 양도분부터 적용됩니다.
예시를 통한 N차 계산방법
분양권 프리미엄이 5억 원이고, 1년 이상 보유했으며 세율이 66%인 경우를 가정해 보겠습니다.
1회차 계산방법
- 양도차익: 5억 원
- 기본공제: 250만 원
- 과세표준: 4억 9750만 원
- 양도세: 3억 2835만 원
2회차 계산방법
- 1회차 금액(3억 2835만 원)에 66% 적용
- 2회차 금액: 2억 1671만 원
3회차 계산방법
- 2회차 금액(2억 1671만 원)에 66% 적용
- 3회차 금액: 1억 4302만 원
이 과정을 반복하다 보면 세금이 0원이 되고, 50차례의 계산을 거쳐 최종 9억 6573만 원으로 늘어납니다. 기존 방식에서는 1회차 3억원대의 세금을 부담하면 됐던 것과 큰 차이를 보입니다.
다운계약서 작성 시 받을 수 있는 불이익
국세청에서는 분양권 손피거래나 다운계약에 대해 엄격하게 점검을 강화하고 있습니다. 이러한 행위는 단기적인 세금 절감을 위해 작성되더라도, 추후 법적・경제적 불이익을 초래할 수 있으며, 세금 폭탄을 맞이할 수도 있으니 각별한 주의가 필요합니다.
양도소득세 재산정
다운계약서에 기재된 거래 금액을 기준으로 납부했던 세금을 실제 거래 금액으로 다시 계산됩니다.
부당 과소신고에 따른 가산세 부과
신고하지 않거나 실제보다 적게 신고한 경우, 부족한 세액의 40%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.
비과세・감면 혜택 박탈
- 매도자의 경우: 허위 계약서를 작성하면, 1세대 1주택 비과세나 자경농지 감면 등의 혜택 요건을 충족하더라도 비과세 또는 감면 혜택을 받을 수 없습니다.
- 매수자의 경우: 허위 계약서를 통해 부동산을 매입한 경우, 이후 해당 부동산을 양도할 때 비과세・감면 혜택이 적용되지 않습니다.
과태료 부과
실제 거래 금액의 10% 이하에 해당하는 금액이 과태료로 부과되며, 매도자와 매수자 모두 지자체로부터 과태료 처분을 받을 수 있습니다.
아래 계산기를 이용하여 미리 세금 계산을 한 후 거래를 하시면 도움이 될 수있습니다.
양도소득세 계산기 바로가기
거래시 분쟁을 줄이기 위한 해결 방안
새로운 계산법에 따라 거래자간에 분쟁이 증가할 우려가 있습니다. 분쟁을 방지하기 위해 계약서 작성 시 다음 사항을 명확히 해야 합니다.
양도세 부담 횟수 명시하기
예시: “매수인은 2회차까지의 양도세를 부담한다” 또는 “3회차까지만 부담한다.”
정산 금액 기재하지 않기
세금의 최종 계산 금액을 계약서에 포함하지 않음으로써 리스크를 줄입니다.
세무 전문가 상담
계약 전 세무 전문가와의 상담을 통해 최적의 조건을 알아보는 것도 좋은 방법이 될 수있습니다.
손피 거래시 시장에서의 변화
이 거래는 분양권 시장에서 흔히 볼 수 있는 거래 방식입니다. 하지만 세금 부담이 급격히 증가함에 따라 매수자와 매도자 간의 협상 방식이 더욱 세분화될 것으로 보입니다.
마무리
결론적으로, 손피 거래를 계획 중이라면 새로운 규정을 충분히 이해하고, 세부 조건을 명확히 협의하는 것이 필수입니다. 이를 통해 거래 성사율을 높이고 불필요한 분쟁을 방지할 수 있을 것입니다. 이번 포스팅에서는 절세를 위한 손피거래에 대해 알아보고, 변경된 양도소득세 계산법과 다운거래시 불이익, 이에 따른 시장의 변화에 대해 살펴보았습니다.
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